La question faut-il acheter de l’or en ce moment revient avec insistance dans les conversations d’investisseurs, surtout quand les marchés financiers vacillent et que les taux d’intérêt grimpent. Face à cette interrogation, une alternative concrète s’impose naturellement : la pierre. Ces deux actifs occupent une place singulière dans le patrimoine des Français, chacun avec ses logiques propres, ses cycles et ses contraintes. Octobre 2023 offre un contexte particulier : l’inflation persistante, la remontée des taux directeurs et les tensions géopolitiques rebattent les cartes. Avant de trancher, il faut comprendre ce que chaque investissement implique réellement, au-delà des idées reçues.
L’or en 2023 : état des prix et dynamiques de marché
Le prix de l’or s’établissait autour de 1 850 dollars l’once en octobre 2023. Ce niveau, relativement élevé sur une perspective historique, traduit une demande soutenue dans un contexte d’incertitude mondiale. Les conflits armés, la fragilité bancaire observée au printemps 2023 et la défiance envers certaines devises ont poussé les investisseurs vers ce métal précieux.
L’or fonctionne avant tout comme une valeur refuge. Sa caractéristique principale : il ne génère aucun revenu courant. Pas de loyer, pas de dividende. Sa rentabilité repose exclusivement sur la plus-value à la revente. Sur longue période, le métal jaune a démontré sa capacité à préserver le pouvoir d’achat, notamment lors des grandes crises inflationnistes des années 1970 ou de la crise financière de 2008.
La liquidité reste l’un de ses atouts majeurs. Un lingot ou des pièces d’or se vendent rapidement, sans les délais administratifs qui accompagnent une transaction immobilière. Des acteurs comme L’Or de France proposent des circuits d’achat et de revente accessibles aux particuliers, ce qui facilite l’entrée sur ce marché. La contrepartie : la volatilité des cours peut être brutale sur des horizons courts, rendant l’or peu adapté à un projet patrimonial avec une sortie planifiée à deux ou trois ans.
La fiscalité pèse aussi dans l’équation. En France, la cession d’or physique est soumise à une taxe forfaitaire de 11,5 % sur le prix de vente brut, ou à une imposition sur la plus-value avec abattement progressif à partir de la troisième année. Ce régime fiscal spécifique mérite d’être intégré dans tout calcul de rendement net.
Investir dans la pierre : forces et limites en 2023
L’immobilier français a affiché une hausse de 5,1 % des prix sur un an selon les données de la FNAIM. Cette progression, bien que ralentie par rapport aux pics de 2021, confirme la résistance du marché résidentiel. Mais derrière cette moyenne nationale se cachent des disparités considérables entre Paris, les métropoles régionales et les zones rurales.
Le principal frein en 2023 reste le coût du crédit. Les taux moyens des prêts immobiliers ont dépassé les 4 % en fin d’année, contre moins de 2 % en 2021. Cette remontée réduit mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages et comprime les marges des investisseurs locatifs. Un appartement qui dégageait un rendement brut de 5 % il y a deux ans peut désormais à peine couvrir les mensualités d’un crédit contracté aux conditions actuelles.
Malgré ce contexte, la pierre conserve des avantages structurels. L’investissement locatif génère des revenus réguliers, contrairement à l’or. Des dispositifs comme la loi Pinel, le statut LMNP ou l’acquisition via une SCI permettent d’optimiser la fiscalité et de structurer la transmission patrimoniale. L’immobilier se finance aussi à crédit, ce qui offre un effet de levier impossible avec l’or.
La contrepartie est une illiquidité structurelle. Vendre un bien prend en moyenne trois à six mois, sans compter les frais de notaire, les éventuels travaux et les obligations légales comme le DPE (diagnostic de performance énergétique). La réglementation évolue rapidement : les logements classés G sont désormais interdits à la location, ce qui impose des investissements de rénovation non négligeables aux propriétaires bailleurs.
Comparatif or vs immobilier : les chiffres face à face
| Critère | Or physique | Immobilier locatif |
|---|---|---|
| Prix de référence (2023) | 1 850 $/oz | Variable selon localisation |
| Hausse annuelle | +8 % environ (en euros) | +5,1 % (prix nationaux FNAIM) |
| Revenus générés | Aucun | Loyers (rendement brut 3-7 %) |
| Liquidité | Très élevée | Faible (3-6 mois) |
| Effet de levier | Non | Oui (crédit immobilier) |
| Fiscalité à la revente | Taxe forfaitaire 11,5 % ou régime plus-value | Impôt sur plus-value (exonération après 22 ans) |
| Ticket d’entrée | Faible (quelques centaines d’euros) | Élevé (apport + frais de notaire) |
| Contraintes de gestion | Quasi nulles | Importantes (locataires, travaux, réglementation) |
Se demander s’il faut acheter de l’or en ce moment implique de connaître son profil d’investisseur
La réponse dépend moins de l’état du marché que de la situation personnelle de l’investisseur. Un épargnant disposant de 50 000 euros sans projet immobilier à court terme et souhaitant se protéger contre une possible récession aura des arguments solides pour allouer une partie de cette somme à l’or. En revanche, un ménage capable d’emprunter et cherchant à construire un patrimoine transmissible sur vingt ans trouvera dans l’immobilier un levier bien plus puissant.
La Banque de France rappelle régulièrement que la diversification reste la stratégie la plus robuste sur longue période. Concentrer 100 % de son épargne sur un seul actif, qu’il soit en or ou en béton, expose à des risques de corrélation que beaucoup sous-estiment. L’or performe bien quand les actions chutent et quand le dollar faiblit. L’immobilier résiste mieux à l’inflation mais souffre de la hausse des taux.
L’horizon temporel change tout. Sur cinq ans, l’or peut surperformer si les tensions géopolitiques persistent et que les banques centrales maintiennent des politiques accommodantes. Sur vingt ans, un bien immobilier bien situé, financé à crédit et correctement géré, génère un rendement global difficile à battre, grâce à la combinaison de la plus-value, des loyers perçus et de l’effet de levier du crédit.
Un point souvent négligé : la psychologie de l’investisseur. L’or ne réclame aucune gestion, aucune interaction avec des locataires, aucune décision de travaux. Pour un profil peu disponible ou peu attiré par la gestion active, cette simplicité a une valeur réelle qui ne figure dans aucun tableau de rendement.
Quelle allocation patrimoniale adopter selon votre situation ?
Plutôt que d’opposer ces deux actifs, les professionnels du patrimoine recommandent généralement une approche complémentaire. Allouer 5 à 10 % de son patrimoine financier à l’or constitue une protection raisonnable sans sacrifier le potentiel de croissance d’autres placements. Cette proportion peut monter à 15-20 % pour des profils plus défensifs ou proches de la retraite.
Du côté immobilier, les conditions de 2023 invitent à la sélectivité. Les zones tendues comme Lyon, Bordeaux, Rennes ou Paris restent des marchés où la demande locative soutient les prix. Les petites surfaces (studios, T2) offrent des rendements locatifs bruts supérieurs aux grandes surfaces. L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut donner accès à des frais de notaire réduits et à des logements conformes aux dernières normes énergétiques, évitant les coûts de mise aux normes.
Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) indépendant permet de modéliser ces arbitrages en fonction de sa tranche marginale d’imposition, de ses objectifs de transmission et de sa capacité d’endettement réelle. La Société Générale et d’autres établissements proposent des bilans patrimoniaux qui intègrent ces deux classes d’actifs dans une stratégie globale cohérente.
Une certitude s’impose : attendre le moment parfait pour investir, que ce soit en or ou en immobilier, revient souvent à ne jamais agir. Les marchés ne préviennent pas. L’or à 1 850 dollars semblait cher en 2020 ; il a depuis progressé. Les taux immobiliers à 4 % freinent l’accès au crédit, mais les prix dans certaines villes ont déjà corrigé de 5 à 10 %, offrant des opportunités réelles pour les acheteurs patients et bien informés.