Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location spécifique aux locaux commerciaux, qui permet de fixer la durée et les conditions d’occupation des lieux. Il est souvent source de questionnements pour les propriétaires et les locataires, notamment en ce qui concerne le calcul du loyer en cas de modification du local commercial. Dans cet article, nous vous expliquons comment il fonctionne et comment est déterminé le loyer après une telle modification.
Les principes du bail commercial 3 6 9
Le bail commercial est un contrat signé entre un propriétaire et un locataire, permettant à ce dernier d’exploiter un local à des fins commerciales. La durée minimale d’un bail commercial est généralement de neuf ans, répartis en trois périodes triennales (d’où l’appellation « 3 6 9 »). Le locataire a la possibilité de résilier son bail tous les trois ans, à condition de respecter un préavis de six mois.
L’une des particularités du bail commercial réside dans le fait que le montant du loyer peut être révisé tous les trois ans, lors de chaque période triennale. Cette révision peut donner lieu à une augmentation ou une diminution du loyer, selon différents critères définis par la loi ou par le contrat lui-même.
La révision triennale du loyer
Lors de la révision triennale, le loyer peut être ajusté en fonction de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), selon le type d’activité exercée dans le local. La variation du loyer est plafonnée à la variation de l’indice choisi sur les trois années précédentes.
Cependant, cette révision ne prend pas en compte les modifications apportées au local pendant la période écoulée. Ainsi, si le locataire a réalisé des travaux d’aménagement ou d’agrandissement du local, le loyer ne sera pas nécessairement ajusté à la hausse en conséquence.
Le calcul du loyer en cas de modification du local commercial
S’il y a eu une modification substantielle du local commercial pendant la période triennale écoulée, le loyer peut être révisé pour tenir compte de cette modification. Cette révision doit être expressément prévue dans le bail et ne peut avoir lieu qu’à certaines conditions :
- La modification doit avoir un impact significatif sur la valeur locative du local ;
- Elle doit être réalisée avec l’accord du propriétaire ou, à défaut, autorisée par une décision de justice ;
- Le propriétaire ne doit pas avoir renoncé à son droit à une révision du loyer.
Pour déterminer le nouveau montant du loyer après une modification substantielle du local, il convient d’évaluer la valeur locative du bien, c’est-à-dire le loyer auquel il pourrait être loué dans des conditions normales de marché. Cette évaluation doit tenir compte de plusieurs facteurs, tels que la situation géographique, la superficie, l’état général du local, les équipements et aménagements réalisés, etc.
En pratique, le calcul du nouveau loyer peut s’avérer complexe et nécessite souvent de faire appel à un expert pour estimer la valeur locative du bien modifié. Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le montant du loyer révisé, elles peuvent saisir le juge des baux commerciaux pour trancher le litige.
Conclusion
Le bail commercial 3 6 9 offre une certaine flexibilité aux locataires en leur permettant de résilier leur bail tous les trois ans et en prévoyant une révision triennale du loyer en fonction des indices ILC ou ILAT. Toutefois, en cas de modification substantielle du local commercial, il est important de bien comprendre les règles applicables pour déterminer le montant du loyer révisé. Faire appel à un expert et prévoir des clauses spécifiques dans le contrat peut s’avérer utile pour éviter les litiges et garantir une juste rémunération pour le propriétaire.
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